编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

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2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。

观点网 “物流行业已经进入了2.0时代。”

在对面侃侃而谈的，是东百集团执行总裁朱一兵，他也是这家拥有66年历史的商业零售公司的仓储物流事业部总裁。

近年来，百货企业转型做物流地产并非新鲜事，而东百集团的业务跨步，更接近轻资产运营思路。

采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式对各仓储物流项目的投资、开发、招商、退出并保留管理权，进行滚动经营，东百集团在物流领域的目标锚向的是“现代物流平台”。

2022年，涉足物流业务6年有余的东百与香港领展房托基金达成3宗物流项目合作。

这让市场注意到了东百在物流业态的成长性，也好奇起东百选择合作方的目的。

“领展在香港就是比较出名的REITs，双方合作，也可以培养我们在领域里的运作能力。”

朱一兵揭开了东百当前在物流业态的发展战略幕布，展示了一家零售企业走向物流舞台所需具备的学习能力，以及对于零售业务的未来协同猜想。

货如轮转

谈到物流业务，朱一兵使用一个生动的比喻：“我们肯定希望像儒商陶朱公一样，做到货如轮转。”

东百的物流业务线建立有着一套流程规则：选择项目，选择项目之后解决投资，投资搞定后再完成建设过程。货如轮转，资金如水，流动起来的资金及项目才有机会实现增值，而东百也在运用这套规则不断扩大物流业务的版图。

据年报数据显示，截至2022年末，东百累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米。在2022年中，这家企业还完成出售了3宗物流项目的股权交易。

“东百未来想往物流产业3.0时代发展，将商业资产跟物流资产进行紧密结合。”在朱一兵的眼中，1.0时代的物流行业，从资金、买地到运作，都是以资本推动的逻辑来进行，也要学习参考海外模式；而现在行业所处的2.0时代，主要先与产业结合，再去谈落地的事情。

东百想要实现的3.0时代，更需要多元化的平台实现跃迁。

“原来只能局限在一个地方做的生意，以后可以通过网上平台、数据分析、冷链运输来解决。”在他看来，物流业态与商业、办公不同，起效或者价值体现需要通盘考虑。物流业务发展必须要有土地，土地就是资源，但目前这部分业态又没有直接获得商业、办公两端业务的收益。

“这就是一种挑战。”但挑战背后，东百也提出了自己的解决思路。

“中国的仓储物流业务正在从以前比较简单的发展模式向产业化的模式发展，而东百跟很多仓储物流企业不一样的地方在于，我们一直在想如何结合商业部分和物流仓储的需求？”朱一兵向观点新媒体透露，东百目前有四个相关产业方向：预制菜、冷链+中央厨房、智能制造，以及医疗健康。

就目前而言，东百仍在研究商业零售与仓储物流业务中的协同操作问题。对于兼顾多重业态的东百而言，新兴概念的实现更需要旗下业务长期耕耘打下的基础。

新的尝试

“我们也会努力去推进REITs，这对东百长期业务发展有很大影响。”

2022年与领展REITs的仓储物流交易，印证了东百当前的轻资产业务发展模式。

于今年4月，东百与领展正式完成仓储物流子公司常熟神州通100%股权的交割手续，交割完毕后，全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为常熟神州通提供运营管理服务。

作为东百与领展基金完成交割的第二个仓储物流项目，常熟神州通成为继嘉兴大恩物流项目之后，东百回笼资金和提高资产运营效率的又一宗代表性项目。

东百彼时公告中也可看到，与上市REITs合作，有助于增强仓储物流项目拓展的资金储备。

谈及是次交易合作，朱一兵透露了东百在退出项目时的考量，即在每一宗项目生命周期之中，选择的合作方有两类，一类是成熟基金，另外一类是开发基金。

“成熟基金指的是项目建造完成并出租到一定程度，找到合适的买家就退出；另一种则是共同承担风险，在拿到项目时就进行共同投资。”

对于东百来说，REITs退出和项目退出最大不同点在于，项目退出意味着全盘退出，而REITs退出后还要加码管理。

“这样REITs回报率、市场掌控的影响力才能保持在一定水准，而且要不断发展新的项目。”

在与领展REITs的交易中，东百踏出了轻资产战略的又一步，但当观点新媒体问起轻资产项目的拓展方向，朱一兵则抛出了一个更具新意的观点：“轻重资产并没有明显区分。”

他表示，经历过从重资产到轻资产服务的转变，就明白两者区分并不大。“大家都去做轻资产了，那谁来做重资产？没有重资产的出现，又哪里会有轻资产？如果我们认为项目把握非常大，也会以重资产模式投拓。”

不过，朱一兵表示地产资产最终归宿要么是REITs，要么是养老金，“所以轻重资产没关系，就看什么时候合适退出。”

以下为观点新媒体对东百集团执行总裁朱一兵先生的采访实录：

观点新媒体：我们知道，疫情以后消费有复苏的迹象，您对未来市场的预期和看法是什么？

朱一兵：中国已经是世界大国了，很多变化都跟世界相关。有大环境的影响，目前国外已经慢慢进入到低谷期，中国虽然有双轮驱动战略，但还是会受到影响。

东百有商业和物流业务，现在主要商场基本上都恢复了，人流各方面也已经正常，甚至有时候比疫情前还好一些；物流方面则碰到了一些挑战，客户对租金比以前更敏感了。

总的来讲还算好，中国目前物流、冷链的比例比较低，现在市场上对物流的需求还在。

观点新媒体：物流确实很火热，竞争强度也很大，您怎么看这种竞争？

朱一兵：可以说现在物流已经进入了2.0时代，正在往3.0时代走。

在1.0时代，物流这个行业，包括逻辑、投融管退、设计，我们跟海外学得比较多，资金、买地、运作都是以资本推动的逻辑来做。

物流跟商业、办公不同，起效或者价值体现是需要通盘考虑的。物流业务发展必须要有地，地就是资源，当地政府要提供这样的资源。但目前这部分又没有直接接收到另外两端业务的收益，所以就有挑战。

现在的变化是，除了简单拿地发展商业以外，还要考虑到当地需求，帮助当地经济发展，和当地政府一起协同，搞活业务。

中国的仓储物流业务正从以前比较简单的发展模式向产业化方向发展，东百跟很多仓储物流企业不一样的地方是，我们一直在想怎么把商业部分需求和物流仓储需求结合在一起。

东百现在有四个方向做产业，一是预制菜，第二是冷链+中央厨房，第三是智能制造，第四是医疗健康。

目前，东百选择的行业要么是能够加持、赋能业务，要么是能加持东百的商业。产业我们也非常想落地，现在不仅仅只是做商业地产。

观点新媒体：您刚刚提到商业零售和仓储物流，东百在这两块的资源有没有一些侧重？是如何分配的？

朱一兵：目前东百商业聚集在福建、甘肃，我们的长处是在1.5线和二线省会城市。

在福州，我们以三坊七巷为背景发展；在甘肃，跟省博物馆合作了一个地标型商业项目。商业其实是地产里面最复杂的业态，需要团队、品牌、合作资源。

物流方面，我们的主线主要能够协助中国大物流概念，进行一些研发和新的尝试，比如说前店后仓模式，但这个逻辑主要还是支持产业链。

全国性发展就不会牵扯到地域问题，生意在什么地方、需求在什么地方，我们就到什么地方。

观点新媒体：东百的物流仓储项目是比较分散的，这一块我们是怎么选择的？比如说有什么需求分布在哪些区域？

朱一兵：东百现在是物流产业2.0，想往3.0发展，把商业资产跟物流资产进行紧密的结合。

原来只能在一个地方做的生意，现在可以通过网上平台、数据分析、冷链运输来解决，这是3.0模式。

2.0模式主要是跟产业结合，先找产业，然后再谈落地的事情。

观点新媒体：目前商业REITs大家讨论很多，您怎么看？

朱一兵：简单来讲，从REITs产生的出发点看，地产投资其实是一个大资本模式，需要买地、建设、设计，然后长期运营，要投资很多钱。

房地产在整个投资领域里面有一个锚定作用，因为投资组合要有一个比较平稳的投资内容，房地产无疑是其中一个。

REITs有专业的资本管理机构防止风险，也有很强的资产管理者能够运营，又把整个投资分成很多细小的部分，对于投资这个项目的人，通过REITs这种形式可以很快把资金收回来，投入到新的项目，这是多人得益的逻辑。

从这个角度讲，我们要看清地产REITs的核心作用，就是对投资人的锚定作用。另外，它把实体变成金融化，可交易、可流动，这是很明确的。

但是要真正做好商业REITs，重要的是资产管理者和日常运营管理者。

资产管理者是金融部分，日常管理者是运营部分，包括改造、招商、物业管理、法务，对楼宇管控的逻辑。

我们中国也是刚刚开始运作起来，还需要一个过程。

观点新媒体：相比商业REITs，物流仓储推进就比较快了，东百有没有这方面的考虑？

朱一兵：我们一直在考虑。

REITs退出和项目退出最大的不同点在于，项目退出是完全退出，REITs退出后还要不断地加码管理，使得REITs回报率、市场影响力保持在一定水准，而且还要不断发展新的项目。

所以东百也会努力推进REITs，这对我们长期业务是有很大影响的。

观点新媒体：去年东百和领展有3个项目交易，未来对于合作方会有什么样的选择？或者说项目达到怎么样的情况会考虑出售？

朱一兵：这就牵涉到项目的生命周期，这里面的合作有两类，一类是成熟基金，另一类是开发基金。成熟基金是项目已经建造完成，出租到一定程度，找到合适的买家就退出；还有一种做法是共同承担风险，拿项目时就共同投资。

现在东百两种做法都有，既有成熟基金也有开发基金。

领展在香港是比较出名的REITs，我们跟它合作，他们有一套标准，可以培养我们在这个领域里面的运作能力。

观点新媒体：物流投资刚开始时都需要比较大的资金投入，东百怎么样平衡投资项目和财务稳健？

朱一兵：选择项目之后，投资怎么解决？建设过程是怎么完成？肯定是像儒商陶朱公那样，做到货如轮转。

我是做重资产出身的，经历过从重资产变成轻资产服务的企业转型，我觉得轻重并没有明显区分。大家都做轻资产了，谁来做重资产？没有重资产怎么会有轻资产？

重资产是一个大资金投入业务，哪些人适合做这个生意？融资能力非常强，背书能力非常强，信誉度比较高的，就适合去做。

对东百来讲，如果我们认为项目把握非常大，也会以重资产模式发展。到一定程度之后，找到合适的伙伴，或者一开始进行合作。

某种意义上我们也是小股操盘，也是轻资产服务的逻辑。

但是有一点，一个地产资产最终的拥有者就是两类，一类是REITs，还有一类是养老金。因为这两种资金在稳定期的时候，回报率要求是不高的，但要有很大的稳定性，这两种是我们任何一个项目最终的归宿。

所以轻重资产没关系，就看什么时候合适退出。

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